樓市調控將以穩為主 一二線(xiàn)城市或率先探底

從城市層級來(lái)看，由于房地產(chǎn)緊縮調控政策不放松，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市會(huì )率先探底，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)的調整，預計將于2018年下半年出現。

5月14日，由中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì )科學(xué)文獻出版社聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15(2018)》給出了上述預測。

樓市調控將以穩為主

展望2018年，藍皮書(shū)稱(chēng)，樓市調控將以“穩”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制建設營(yíng)造穩定的市場(chǎng)環(huán)境，樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。

一方面，盡管熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，但供不應求的市場(chǎng)格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉向，房?jì)r(jià)仍存在一定上漲壓力，需要維持現有政策調控力度不變，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺更為嚴厲的調控政策；另一方面，由于三四線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度持續提升，房?jì)r(jià)、地價(jià)快速上漲，市場(chǎng)已經(jīng)被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉變?yōu)榫o縮調控，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

藍皮書(shū)認為，在供給側，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市為緩解庫存危機，土地供應量有望進(jìn)一步提升。但限價(jià)政策很難有所放松，熱點(diǎn)城市供應量將持續偏緊；在需求側，“房住不炒”的政策基調不會(huì )發(fā)生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著(zhù)上升，故而成交規模也會(huì )受到一定程度的限制。商品房銷(xiāo)售面積受到調控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現回調。銷(xiāo)售萎縮和融資渠道受阻給房企造成的資金壓力，一定程度上影響了房企新開(kāi)工意愿，新開(kāi)工面積增速仍將維持低位運行。

從城市層級來(lái)看，由于房地產(chǎn)緊縮調控政策不放松，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市會(huì )率先探底，而三四線(xiàn)城市調整將明顯滯后于一線(xiàn)城市，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線(xiàn)城市保持一定的熱度，但隨著(zhù)去庫存刺激政策逐漸退出，轉變?yōu)榫o縮調控，預計2018年下半年三四線(xiàn)城市市場(chǎng)調整將會(huì )出現。

個(gè)人住房貸款利率仍有上行可能

去年底，國家有關(guān)部門(mén)定調2018年樓市調控時(shí)提出要堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的連續性和穩定性。藍皮書(shū)預計，2018年房地產(chǎn)調控政策將維持平穩，出現過(guò)熱勢頭的城市政策將適時(shí)收緊。

總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的大幅上漲后將進(jìn)入調整期，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增長(cháng)也將隨之繼續放緩。同時(shí)，在市場(chǎng)化資金成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續上行。

從信用風(fēng)險來(lái)看，個(gè)人住房貸款仍是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。然而，受制于市場(chǎng)需求萎縮和監管政策趨嚴影響，2018年個(gè)人住房貸款增速將繼續放緩。

藍皮書(shū)還分析，個(gè)人住房貸款利率仍有上升空間。

當前，美國、歐洲等主要經(jīng)濟體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實(shí)施加息和縮減資產(chǎn)負債表，對我國貨幣政策形成一定制約。藍皮書(shū)稱(chēng)，從穩定匯率的角度考慮，未來(lái)人民銀行將跟隨美聯(lián)儲上調公開(kāi)市場(chǎng)利率，甚至上調存貸款基準利率水平，這些操作都將逐步傳導或直接影響到信貸業(yè)務(wù)的定價(jià)水平。

對于2018年總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢，在發(fā)布會(huì )后舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，中國社會(huì )科學(xué)院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛(博客)稱(chēng)，當前一是要妥善管理預期，包括推出一些重大政策或重大制度，都要在市場(chǎng)提前消化，使不確定的預期得以適應。二是要持續保持調控政策的人性化和機制化，既要堅持原則又要有些韌性，并且維持政策的持續性，建立更敏感、更靈活的機制。此外，在租售并舉的框架下，在土地和金融稅收等方面大膽改革。

在論壇上，中國人民大學(xué)漢青經(jīng)濟與金融高級研究院副院長(cháng)陶然建議，可以打破集體建設用地不準進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，建立由高中低端構成的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有出租屋，也有商品房。

來(lái)源：第一財經(jīng)日報